Advokat-ua.at.ua - Сайт посвящён юридическим услугам!
У нас вы найдете самые разнообразные консультации!
Каждый день мы публикуем десятки новых правовых взаимоотношений предпринимателей!
Теперь вы можете найти на нашем сайте все инструменты предпринимателя:
ЧП, Предприятие, Наследство, Антиколлекторские услуги,
а так же много других правовых решений.
Как не ошибиться при покупке квартиры.
Недвижимость- имущество дорогостоящее. По - этому, если вы решили приобрести квартиру, то стоит отнестись к этому со всей серьёзностью.
В этом вашими соратниками должны стать: здравый смысл, осмотрительность и тщательный анализ документов. Подводные камни, которые мешают покупателю стать законным собственником квартиры, могут возникать как из-за ошибок участников сделки, так и в результате обдуманных уловок продавца.
На что нужно обратить особое внимание при оформлении сделки?
Если продавец долго морочит голову с осмотром квартиры или приводит вас туда в неурочное время, что-то тут неладно. Вполне возможно, что у продающего есть право собственности только на часть недвижимости, но вам он пытается продать квартиру целиком. В таком случае у вас могут возникнуть проблемы с другими совладельцами этой жилплощади. Не теряют актуальности махинации с доверенностями. Очень часто встречаются ситуации, когда квартиры пытаются продать по доверенностям умерших граждан или подставных лиц. Доверенность умершего лица недействительна. Та же судьба - и у сделки.
Что бы обезопасить себя от этого- покупателю необходимо добиться личной встречи с продавцом - собственником квартиры. Важно убедиться в состоянии его здоровья: как психического (неадекватность - нередкий повод для оспаривания сделок), так и физического. Необходимо внимательно проверять, чтобы в договоре были подробно и достоверно указаны все реквизиты доверенности, а также фамилия, имя, отчество и паспортные данные поверенного лица. Отдельный пункт- фальшивые документы. Это грозит тем, что Вы потеряете свои деньги, а квартира не станет Вашей. Нотариус должен проверить по государственному реестру сделок, не продавалась ли квартира раньше тем же владельцем. Вообще, чтобы предотвратить возможность повторной продажи квартиры, юрист должен забрать у продавца оригиналы правоустанавливающих документов на жилье, а взамен выдать сторонам договор купли-продажи, в соответствии с которым право собственности переходит к покупателю. Обратите внимание: у большинства справок ограниченный срок действия, и если он истечет в ходе процедуры государственной регистрации, то ее могут приостановить и даже принять решение об отказе. Нотариус должен проверить по государственному реестру сделок, не продавалась ли квартира раньше тем же владельцем. Вообще, чтобы предотвратить возможность повторной продажи квартиры, юрист должен забрать у продавца оригиналы правоустанавливающих документов на жилье, а взамен выдать сторонам договор купли-продажи, в соответствии с которым право собственности переходит к покупателю.
Право собственности на отчуждаемую недвижимость подтверждается определенными документами. Такими документами могут быть: договор приватизации, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор купли-продажи и др.
Если правоустанавливающим документом на квартиру является договор приватизации, то стоит обратить особое внимание на то, кто принимал участие в приватизации. И если в приватизации участвовало несколько человек, то каждый из них, согласно закону о приватизации, имеет долю в праве собственности на эту квартиру. Значит, распорядиться квартирой можно только с согласия всех участников этой общей собственности. В таком случае договор купли-продажи подписывает у нотариуса тот член семьи, на которого зарегистрирована квартира, а остальные участники приватизации в виде письменного заявления дают согласие на отчуждение жилплощади. Кроме того, требуется согласие всех проживающих в этой квартире совершеннолетних членов семьи. Если в квартире проживает несовершеннолетний ребенок, то дополнительно требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Если правоустанавливающим документом на жилое помещение является договор купли-продажи, то для отчуждения квартиры также необходимо получить согласие всех совершеннолетних членов семьи. Но здесь есть нюансы. Если квартира приобреталась во время брака, то дополнительно необходимо получить согласие супруга (супруги), даже если он (она) не проживает и не прописан в квартире и даже если на момент продажи квартиры брак между супругами расторгнут. Согласно Кодексу о браке и семье даже после расторжения брака у супруга (супруги) сохраняется право на 1/ 2 доли в этой квартире, если, конечно, между супругами в период брака не был заключен брачный договор, в котором они определили иной порядок распоряжения собственностью.
Если квартиру продает недобросовестный продавец, он может скрыть факт приобретения квартиры в браке, особенно если в паспорте нет соответствующей отметки, а спустя время объявившийся супруг (супруга) сможет потребовать свою долю. Для того чтобы избежать недоразумений, нотариус потребует от продавца заявление, в котором он удостоверяет, что приобретал квартиру вне брака.
Если основанием для приобретения квартиры является договор дарения, то получать согласие других лиц, кроме членов семьи, которые проживают в жилом помещении, не надо.
Так же обстоят дела, если правоустанавливающим документом является и свидетельство о праве на наследство. Если в квартире никто не прописан и не проживает и продавец является единственным собственником жилого помещения, то получать согласие других лиц на продажу жилья не надо.
Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то для продажи объекта недвижимости надо получить разрешение органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний участвовал в приватизации квартиры, то в новом жилом помещении ему обязательно должна быть выделена доля. Если же он не являлся участником приватизации, то решение выносится с условием, что ребенку должно быть предоставлено право пользования жилплощадью в новой квартире. При невыполнении этих условий органы опеки и попечительства могут обратиться в суд для признания сделки недействительной.
